ADR & RevPAR Report không dừng ở hai công thức. Đó là bảng vận hành cho biết giá, lượng phòng bán và nguồn cung theo ngày lưu trú có khớp giữa PMS, báo cáo đêm và tài chính hay không. Bài này tập trung vào thiết kế grain, cột, nhịp chốt và xử lý ngoại lệ; trang định nghĩa chỉ số có thể đọc riêng, nhưng một dashboard thiếu đối soát dễ tạo kết luận sai.
Tóm tắt nhanh
- Tính ADR từ doanh thu phòng và số phòng đã bán; RevPAR dùng số phòng có thể bán.
- Đối chiếu ngày lưu trú, nguồn cung và điều chỉnh sau chốt.
- Báo cáo cần nêu ngoại lệ thay vì che chênh lệch giữa PMS và tài chính.
Xác định grain và quy tắc mẫu số
Hạt gốc là property × stay-date × hạng phòng (nếu có thể đối chiếu), cộng các lát cắt phân khúc/kênh trong bảng phụ. Cột nền gồm phòng vật lý, phòng ngừng bán theo quy tắc, phòng khả dụng, phòng bán tạo doanh thu, phòng complimentary, doanh thu phòng sau điều chỉnh, ADR, occupancy và RevPAR. Theo CoStar/STR, ADR = room revenue / rooms sold và RevPAR = room revenue / rooms available; chỉ dùng doanh thu thuê phòng, không lẫn F&B hay tiền đặt cọc chưa ghi nhận. CoStar cũng ghi rõ phòng complimentary không gắn promotion/hợp đồng không thuộc rooms sold trong quy ước của họ (CoStar, lưu ý về complimentary rooms).
Định nghĩa available rooms phải được finance/revenue thống nhất với quy tắc phòng sửa chữa, out-of-order và phần hàng tồn thực sự bán được. Nếu PMS và benchmark bên ngoài xử lý phòng ngừng bán khác nhau, không ghép trực tiếp tỷ lệ. Với nhóm hạng phòng, phân bổ room revenue và room-nights theo hạng phòng tại ngày lưu trú; ghi rõ phòng upgrade tính ở hạng bán hay hạng thực ở. Các chỉ số theo kênh dùng cùng số phòng bán và doanh thu trong tử số; không cộng các lát cắt channel và segment như hai tổng độc lập.
Thiết kế bảng ngày và bảng kỳ
Bảng ngày có stay-date, rooms sold, rooms available, room revenue, ADR, occupancy, RevPAR, so budget/forecast, so cùng thứ năm trước nếu tương thích, sự kiện và trạng thái khóa. Dashboard màu chỉ nên làm nổi các ngoại lệ có thể truy xuống chi tiết booking và bút toán. Bảng tuần/tháng phải cộng tử số và mẫu số rồi chia: ADR kỳ = tổng room revenue / tổng rooms sold; RevPAR kỳ = tổng room revenue / tổng rooms available. Không lấy trung bình đơn giản các ADR hoặc RevPAR ngày khi số phòng bán hay nguồn cung thay đổi.
Ghi rõ cột actual đã chốt và on-the-books/forecast chưa chốt. ADR tương lai từ booking đang giữ chỉ là giá dự kiến chịu hủy, thay đổi phòng, rate code và chiết khấu; không dán vào đường actual như dữ liệu cùng loại. Ngoài bản tổng, tạo bảng theo ngày trong tuần, hạng phòng, segment và channel để tìm biến động giá/mix. Nếu RevPAR tăng do ADR tăng còn rooms sold giảm, phải xem phần tăng ròng và điều kiện thị trường trước khi đề xuất nâng giá tiếp.
Đối soát và xử lý sai lệch
Sau night audit, đối chiếu tổng rooms sold với báo cáo occupancy PMS; tổng rooms available với inventory và log out-of-order; room revenue với báo cáo phòng và sổ cái theo mapping tài chính. Giữ bảng ngoại lệ theo stay-date, mã nguồn, số chênh, nguyên nhân và người xử lý. Kiểm tra no-show có phí, early departure, room move, comp và refund; doanh thu dịch vụ ghi trên folio không tự trở thành room revenue. Chênh lệch giữa PMS và GL có thể do thời điểm ghi nhận hoặc tài khoản, nên không sửa đơn vị room-night để ép doanh thu về bằng GL.
Revenue team đọc bảng ngày sau night audit và dùng bảng xu hướng cho cuộc họp giá; finance xác nhận bảng tháng sau khóa sổ. Khi một ngày RevPAR tăng nhưng mix kênh đổi, kiểm tra chi phí phân phối và chi phí phục vụ trước khi khẳng định đóng góp tăng. Giới hạn: ADR và RevPAR đều là thước đo doanh thu phòng, không đo lợi nhuận tổng thể; CoStar nhắc cần xem thêm doanh thu bộ phận khác và khả năng sinh lời trước quyết định đầu tư hay cắt giảm chi phí.
Kết luận
Một ADR & RevPAR Report dùng được phải cho phép lần từ biểu đồ về ngày, room-night và tài khoản doanh thu; tổng hợp kỳ bằng tỷ số của các tổng, không bình quân các tỷ lệ. Khi quy ước mẫu số và ngoại lệ đã rõ, nhóm mới có cơ sở bàn giá, tồn kho và chi phí phân phối.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Không. Lấy tổng doanh thu phòng tháng chia tổng phòng bán tháng để ngày có lượng phòng bán khác nhau được trọng số đúng.
Không trong báo cáo RevPAR phòng. Doanh thu F&B cần báo cáo bộ phận hoặc chỉ số tổng doanh thu với tử số được đặt tên rõ.
Không. Giữ phòng bán theo nguồn vận hành, lập bảng giải thích doanh thu lệch theo thời điểm và tài khoản cùng finance.
Chỉ loại trừ khỏi phòng khả dụng theo quy tắc inventory đã thống nhất, có ngày và lý do; không bỏ phòng trống còn bán được.
Không nếu đang tính ADR phòng; tách phần dịch vụ theo quy tắc phân bổ nhất quán trước khi tính.
