Công cụ Quản trị Doanh thu Khách sạn & Homestay
Tính Nhanh Giá Cần Niêm Yết Trên Airbnb, Booking.com, Agoda, Expedia Từ Giá Net
Nhập số tiền net bạn muốn thực nhận về tài khoản, công cụ tự động tính ngược ra giá cần niêm yết (Sell Rate) sau khi trừ hoa hồng sàn, các tầng khuyến mãi cộng dồn và thuế theo quy định tại Việt Nam (NĐ 117/2025/NĐ-CP & NQ 204/2025/QH15) — hỗ trợ đầy đủ 4 kênh OTA quốc tế lớn nhất.
1
Số tiền net thực sự về tài khoản ngân hàng sau khi trừ hết hoa hồng, khuyến mãi và thuế. Nếu bạn thuê lại căn hộ và nộp thuế thay chủ nhà, hãy cộng khoản đó vào đây.
₫
Gợi ý nhanh:
2
Nghĩa vụ thuế tại Việt Nam
Tính cả thuế vào giá niêm yết
Phần lớn host và khách sạn chỉ trừ hoa hồng và quên thuế — khoản này thường làm giá niêm yết cần đặt cao thêm 10–15% để bảo toàn net.
Bạn kinh doanh dưới hình thức nào?
Doanh thu cả năm dưới 1 tỷ hoặc miễn thuế khoán? Bạn có thể tắt công tắc "Tính cả thuế".
Mỗi booking qua OTA, số tiền khách thanh toán sẽ bị trừ 3 khoản trước khi về tay bạn:
- Hoa hồng của kênh: Số % phí bạn thỏa thuận với từng sàn (Airbnb 15.5%, Booking 15–20%, Agoda 15–25%, Expedia 15–20%).
- Thuế trên doanh thu: Tính trên tổng số tiền khách trả (Cá nhân cư trú: 7% [5% VAT + 2% TNCN]; Không cư trú: 10%; Doanh nghiệp: ~7,4% do VAT 8% đã nằm trong giá).
- Thuế trên hoa hồng (Thuế nhà thầu FCT): Mặc định 10% VAT tính trên phí dịch vụ của sàn.
Ví dụ trực quan: Khách trả 1.000.000 ₫, hoa hồng 18%, bạn là hộ kinh doanh cư trú tại Việt Nam:
| Khách thanh toán cho OTA | 1.000.000 ₫ |
| Hoa hồng sàn (18%) | −180.000 ₫ |
| Thuế trên hoa hồng (10% × 180.000 ₫) | −18.000 ₫ |
| Thuế trên doanh thu (7% × 1.000.000 ₫) | −70.000 ₫ |
| Bạn thực nhận về tài khoản | 732.000 ₫ |
Chỉ nhận về 732.000 ₫ chứ không phải 820.000 ₫ như khi chỉ lấy 1 triệu trừ 18% hoa hồng!
3
Bạn muốn tính giá cho kênh nào?
4
Phí hoa hồng & Tùy chỉnh thuế từng kênh
Airbnb
%
Airbnb chuyển sang cấu trúc phí dịch vụ duy nhất, phần lớn host chịu 15,5% (phổ biến 14–16%).
Mức phí bạn nhập nằm ngoài khoảng phổ biến 14–16% — nếu tài khoản thực tế của bạn đúng số này thì cứ để nguyên.
Tùy chỉnh thuế Airbnb
%
%
Booking.com
%
Booking.com áp dụng mức hoa hồng theo hợp đồng (thường 15% - 20%). Xem trên hóa đơn hoa hồng hàng tháng.
Tùy chỉnh thuế Booking.com
%
%
Agoda
Mô hình markup cộng vào loaded rate (Model B) hiện Agoda không công bố thuật toán công khai. Nếu bạn cần tính biểu giá riêng cho mô hình B, vui lòng liên hệ chuyên gia Revenue của NhatDong.com để được hỗ trợ bảng tính riêng.
%
Mức chiết khấu hoa hồng Agoda thường từ 15% đến 25% tùy vị trí và loại hình lưu trú.
Tùy chỉnh thuế Agoda
%
%
Expedia
%
Hoa hồng Expedia tại Việt Nam thường từ 15% – 20% (phổ biến 18% cho khách sạn & homestay độc lập).
Tùy chỉnh thuế Expedia
%
%
5
Khuyến mãi đang áp dụng trên từng kênh
Chọn các chương trình giảm giá bạn đang bật trên Extranet của từng sàn. Nếu không chạy khuyến mãi nào, hãy để trống.
Khuyến mãi Airbnb
%
Custom promotion của Airbnb tính % trên giá trung vị 60 ngày gần nhất — số thực nhận có thể lệch nhẹ nếu bạn mới thay đổi giá gần đây.
Top-rated guest discount
%
Non-refundable option
%
Khuyến mãi Booking.com
%
Booking.com cho phép kết hợp tối đa 3 ưu đãi cùng lúc, mỗi nhóm 1 loại, các ưu đãi sẽ giảm nối tiếp (compounded) trên giá đã giảm.
Khuyến mãi Agoda
%
Ưu đãi Seasonal (Thời vụ - tối đa 1)
Bật Seasonal
%
Targeted Promotions (Ưu đãi đối tượng)
%
Khuyến mãi Expedia Partner Central (EPC)
%
Member Only Deal (One Key / Expedia Rewards)
%
Mobile Rate (Khách đặt qua điện thoại / App)
%
Package Rate (Gói Vé máy bay + Khách sạn)
%
Expedia áp dụng cơ chế giảm nối tiếp (compounded). Cẩn trọng khi bật cùng lúc nhiều ưu đãi để tránh hiện tượng "Expedia Margin Squeeze".
Chưa có dữ liệu tính toán
Vui lòng nhập số tiền net ở Bước 1 và chọn ít nhất 1 kênh bán ở Bước 3. Kết quả sẽ hiện ra ngay lập tức.
Cảnh báo toán học: Tổng % chiết khấu khuyến mãi, hoa hồng sàn và thuế đang vượt quá 100%. Kết quả tính ngược sẽ bị âm hoặc vô nghĩa — hãy kiểm tra lại các mức % đã nhập.
Giá niêm yết cần đặt (Sell Rate)
Khách trả (sau khuyến mãi)
Hoa hồng sàn ()
Bạn thực nhận về tay
⚠️ Đang tắt tính thuế: Giá niêm yết này chưa bù đắp nghĩa vụ thuế — khi đối chiếu báo cáo thực tế, số tiền bạn nhận về có thể bị hụt 10–15% do sàn hoặc cơ quan thuế khấu trừ.
So sánh biểu giá các kênh
Đối chiếu nhanh để cài đặt Rate Parity hoặc bù trừ chênh lệch hoa hồng.
| Kênh | Giá niêm yết | Khách trả | Thực nhận |
|---|---|---|---|
Khóa học thực chiến
Tự Động Hóa Báo Cáo Daily Pick Up Dành Cho Khách Sạn
Giải phóng 2 giờ làm báo cáo mỗi sáng. Từ file dữ liệu thô PMS (Opera, Smile, Cloudbeds) sang Dashboard hoàn chỉnh chỉ trong 30 giây bằng 1 nút bấm.
Khám phá lộ trình học →
Tài nguyên miễn phí
Kho Biểu Mẫu & Template Revenue Management
Tổng hợp các bảng tính Excel & Google Sheets chuẩn cho việc tính điểm hòa vốn, dự báo công suất phòng (Occupancy) và quản trị giá bán linh hoạt.
Tải tài nguyên ngay →Tool Tính Giá Niêm Yết Hoạt Động Thế Nào?
Thay vì lấy giá niêm yết rồi trừ ngược xuôi dễ gây nhầm lẫn, công cụ của NhatDong.com áp dụng thuật toán giải phương trình doanh thu dòng tiền thực nhận (Net-to-Gross Engine).
1
Nhập số tiền muốn nhận mỗi đêm
Là số tiền net bạn muốn chắc chắn cầm về tài khoản ngân hàng sau khi đã trừ toàn bộ phí dịch vụ, hoa hồng kênh và nghĩa vụ thuế.
2
Chọn kênh & Khuyến mãi đang bật
Mỗi kênh OTA (Airbnb, Booking.com, Agoda, Expedia) có cơ chế chiết khấu và quy tắc cộng dồn ưu đãi khác nhau. Tool xử lý riêng biệt theo từng thuật toán sàn.
3
Nhận biểu giá niêm yết tối ưu
Tool tính bù đắp toàn bộ các khoản khấu trừ và làm tròn đến nghìn đồng, giúp bạn tự tin cài đặt giá bán trên Extranet mà không sợ thâm hụt.
Công thức toán học giải ngược chuẩn
Giá niêm yết (Sell Rate) = Giá Net ÷ [(1 − % Khuyến mãi cộng dồn) × (1 − % Hoa hồng × (1 + % Thuế hoa hồng) − % Thuế doanh thu)]
Ví dụ chứng minh: Bạn muốn nhận 800.000 ₫ trên Expedia, hoa hồng 18%, Member Only Deal 10%, Mobile Rate 10%, thuế 7% trên doanh thu và 10% trên hoa hồng.
Hệ số mẫu số = (0,90 × 0,90) × (1 − 0,18 × 1,10 − 0,07) = 0,81 × 0,732 = 0,59292.
Giá niêm yết cần đặt = 800.000 ÷ 0,59292 ≈ 1.349.000 ₫ (làm tròn đến hàng nghìn đồng).
Bẫy Toán Học Thường Gặp Trong Quản Trị Giá Bán Khách Sạn
Rất nhiều chủ homestay và khách sạn mới vào nghề mắc bẫy cộng thẳng phần trăm vào giá net, dẫn đến việc kinh doanh càng nhiều phòng càng bị hụt tiền.
❌ Cách tính sai phổ biến (Cộng dồn xuôi)
Muốn nhận 800.000 ₫, hoa hồng sàn 18% → Lấy 800.000 × (1 + 18%) = 944.000 ₫.
Thực tế khi khách đặt: Khách trả 944.000 ₫. Sàn trừ 18% trên 944.000 ₫ = 169.920 ₫. Bạn chỉ nhận về 774.080 ₫ (Thâm hụt mất gần 26.000 ₫/đêm!). Nếu có thêm thuế 7%, bạn chỉ còn 708.000 ₫!
✔️ Cách tính chuẩn Revenue Management (Giải ngược)
Hoa hồng tính trên GIÁ BÁN CHO KHÁCH (P), do đó Net = P × (1 − Hoa hồng) → P = Net ÷ (1 − Hoa hồng).
Với Net 800.000 ₫ và hoa hồng 18%: P = 800.000 ÷ 0,82 = 976.000 ₫. Khi khách trả 976.000 ₫, sàn trừ 18% (176.000 ₫) → Bạn nhận đúng 800.000 ₫ trọn vẹn.
Quy Tắc Cộng Dồn Khuyến Mãi Trên Từng Kênh
| Kênh OTA | Cách cộng dồn ưu đãi (Compounding Rules) | Lưu ý quan trọng |
|---|---|---|
| Airbnb | Áp dụng 1 discount chính (Weekly, Monthly, Early Bird, Last-minute), nhân tiếp nối với Top-rated guest discount và Non-refundable nếu bật. | Custom promotion tính trên giá trung vị 60 ngày gần nhất, không tính trên giá vừa đổi. |
| Booking.com | Cho phép kết hợp tối đa 3 ưu đãi từ các nhóm khác nhau (Genius, Campaign, Portfolio, Targeting, Deep). Các ưu đãi giảm lũy tiến nối tiếp trên giá đã giảm. | Mỗi nhóm chỉ được chọn 1 loại ưu đãi duy nhất để tránh xung đột thuật toán. |
| Agoda | Các ưu đãi Essential, Seasonal và Targeted giảm nối tiếp nhau theo cấp số nhân. | Agoda có thể tự động áp dụng trần giới hạn tổng % giảm (Discount cap) tùy property. |
| Expedia | Giảm nối tiếp (compounded) giữa Chiến dịch chính, Member Only Deal (One Key Rewards), Mobile Rate và Package Rate. | Cảnh báo hiện tượng "Expedia Margin Squeeze" khi bật cùng lúc nhiều tầng ưu đãi fenced. |
Câu Hỏi Thường Gặp Về Định Giá & Thuế OTA
Giải đáp các thắc mắc phổ biến nhất của chủ khách sạn và Revenue Manager khi vận hành bán phòng đa kênh.
Điều này xuất phát từ 3 yếu tố gộp lại: (1) Thuật toán giải ngược mẫu số luôn cho ra kết quả lớn hơn việc cộng thẳng %, (2) Các mức khuyến mãi như Genius 10%, Member Deal 10% hay Weekly 10% làm giảm giá niêm yết trước khi khách thanh toán, và (3) Nghĩa vụ thuế doanh thu 7% cùng thuế nhà thầu 10% trên hoa hồng chiếm khoảng 10–12% giá bán. Khi gộp đủ cả 3 yếu tố để bảo toàn giá net, giá niêm yết cần cao hơn từ 35% đến 60% so với giá net.
Các nền tảng OTA như Booking.com, Agoda, Airbnb hay Expedia là các pháp nhân nước ngoài phát sinh thu nhập dịch vụ môi giới tại Việt Nam. Theo quy định quản lý thuế mới nhất (Nghị định 117/2025/NĐ-CP), khoản phí hoa hồng mà bạn trả cho sàn phải chịu thuế GTGT nhà thầu (thường là 10% tính trên tiền hoa hồng). Nếu bạn thu tiền tại chỗ và nộp thay thuế nhà thầu cho sàn, mức thực tế có thể lên đến ~17% nếu tính gross-up.
Theo quy định thuế tại Nghị quyết 204/2025/QH15, các cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới ngưỡng quy định có thể được áp dụng mức thuế khoán hoặc được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế TNCN theo chính sách hỗ trợ. Nếu cơ sở của bạn không thuộc diện phải khấu trừ thuế, bạn có thể gạt tắt công tắc "Tính cả thuế vào giá niêm yết" ở Bước 2 để chỉ tính riêng hoa hồng và khuyến mãi.
Expedia Collect (Merchant Model): Khách thanh toán trước cho Expedia trên web/app. Expedia tự khấu trừ hoa hồng (ví dụ 18%) và cung cấp cho khách sạn một thẻ tín dụng ảo (Expedia Virtual Card - EVC) có số dư đúng bằng giá net. Khách sạn quẹt thẻ này khi khách nhận phòng.
Hotel Collect (Agency Model): Khách thanh toán trực tiếp tại khách sạn khi nhận phòng. Định kỳ hàng tháng, Expedia gửi hóa đơn hoa hồng và khách sạn sẽ thanh toán chuyển khoản lại cho Expedia.
Hotel Collect (Agency Model): Khách thanh toán trực tiếp tại khách sạn khi nhận phòng. Định kỳ hàng tháng, Expedia gửi hóa đơn hoa hồng và khách sạn sẽ thanh toán chuyển khoản lại cho Expedia.
Margin Squeeze xảy ra khi khách sạn vừa bật chiến dịch mùa vụ (Campaign 15–20%), vừa bật Member Only Deal (10%), vừa có Mobile Rate (10%), lại thêm Package Rate (15%). Do Expedia giảm nối tiếp theo cấp số nhân, tổng mức chiết khấu cho khách có thể lên tới 40–50%, cộng thêm 18% hoa hồng và thuế khiến số tiền net thực nhận bị thâm hụt nghiêm trọng. Bạn nên dùng công cụ này để kiểm tra giá hòa vốn trước khi kích hoạt nhiều tầng khuyến mãi trong Expedia Partner Central.
Khi các kênh có mức hoa hồng khác nhau (Airbnb 15.5%, Booking 15–20%, Agoda 15–25%, Expedia 18%), bạn có thể dùng tính năng "⚡ So sánh cả 4 kênh cùng lúc" của công cụ này để tìm ra kênh đòi hỏi giá niêm yết cao nhất. Sau đó, dùng mức giá đó làm Base Rate chung cho tất cả các kênh trên Channel Manager, và bù trừ bằng cách điều chỉnh các chương trình thành viên (Genius, VIP, Member deal, One Key) trên từng sàn.
Khuyến cáo miễn trừ trách nhiệm: Công cụ này được xây dựng và phát triển độc lập bởi NhatDong.com nhằm mục đích hỗ trợ tính toán kỹ thuật và lập kế hoạch định giá cho các nhà quản trị doanh thu, chủ khách sạn và homestay. Công cụ không phải là văn bản tư vấn thuế pháp lý chính thức. Mọi nghĩa vụ thuế thực tế phụ thuộc vào loại hình đăng ký kinh doanh, doanh thu thực tế và phương pháp tính thuế của từng cơ sở với cơ quan thuế có thẩm quyền.
Số liệu hoa hồng và chính sách khuyến mãi được cập nhật theo thông tin công khai mới nhất của Airbnb, Booking.com, Agoda và Expedia tại thời điểm 2026. Hãy luôn kiểm tra lại bảng tổng kết thanh toán (Payout statement) thực tế của bạn trước khi đưa ra quyết định thay đổi giá.