ADR cho biết doanh thu phòng bình quân trên mỗi phòng-đêm đã bán. Dùng nó để đọc chất lượng giá bán, nhưng đừng đánh đồng ADR cao với hiệu quả tốt nếu công suất hoặc chi phí phân phối thay đổi. Bài này tập trung vào công thức, phạm vi dữ liệu và các tình huống dễ đọc sai chỉ số.
Tóm tắt nhanh
- Tính giá phòng bình quân bằng doanh thu phòng chia cho phòng-đêm đã bán trong cùng kỳ; không đưa phòng trống hay toàn bộ hóa đơn vào phép tính.
- Khi gộp nhiều ngày hoặc kênh, cộng doanh thu và phòng-đêm trước khi chia; đối so cách xử lý thuế, gói dịch vụ, phòng miễn phí và đặt phòng hủy.
- Đọc biến động giá bình quân cùng lượng phòng bán, doanh thu trên phòng khả dụng và chi phí phân phối trước khi kết luận cần thay bảng giá.
ADR trả lời câu hỏi gì?
ADR (Average Daily Rate) là mức doanh thu phòng bình quân trên một phòng-đêm đã bán trong kỳ. Đây không phải giá niêm yết, giá rẻ nhất trên OTA hay doanh thu bình quân trên mọi phòng trong khách sạn. Người quản lý dùng ADR để xem mức giá thực hiện thay đổi ra sao, nhưng không nên chỉ tăng ADR bằng cách bỏ qua lượng phòng bán được. Một khách sạn có thể tăng giá bình quân trong khi doanh thu phòng giảm nếu mất nhiều đêm phòng.
Theo bảng thuật ngữ CoStar STR Benchmark, ADR = doanh thu phòng ÷ số phòng đã bán. Với báo cáo theo nhiều ngày, cả tử số lẫn mẫu số đều là tổng trong kỳ, vì vậy đơn vị mẫu số là phòng-đêm đã bán. Ví dụ minh họa: doanh thu phòng 72 triệu đồng từ 60 phòng-đêm bán được cho ADR 1,2 triệu đồng/phòng-đêm. Số phòng không bán không nằm trong mẫu số ADR.
Chốt doanh thu và phòng đã bán trên cùng phạm vi
Xuất doanh thu phòng theo ngày lưu trú, sau đó đối chiếu số phòng bán của chính những ngày đó. Không lấy ngày tạo booking làm ngày có doanh thu thực hiện. Booking lưu trú qua hai tháng cần phân bổ từng đêm vào tháng tương ứng. Cùng một khách sạn có thể báo giá có hoặc không gồm thuế, phí dịch vụ hay bữa sáng; báo cáo ADR phải khóa chính sách phân bổ và ghi rõ phạm vi, thay vì cộng mọi khoản trên hóa đơn vào doanh thu phòng.
Phòng miễn phí, phòng dùng nội bộ, nâng hạng miễn phí và no-show cần mã trạng thái riêng. Đừng coi một phòng complimentary không có doanh thu là phòng bán có doanh thu bằng không rồi âm thầm đưa vào mẫu số; cũng đừng mặc nhiên loại mọi phòng có khách khỏi phép tính. Hãy đối chiếu chuẩn báo cáo áp dụng với cấu hình PMS, đồng thời công bố số phòng bán dùng cho ADR. Nâng hạng miễn phí của một booking trả tiền khác với cả phòng miễn phí: doanh thu của booking vẫn thuộc đêm phòng đã bán theo quy tắc ghi nhận.
Doanh thu gói phòng kèm ăn sáng cần được phân bổ nhất quán. Nếu thay đổi quy tắc hạch toán, ADR có thể đổi dù khách trả cùng số tiền. Lưu phiên bản chính sách và đặt ghi chú khi so sánh trước–sau; đừng diễn giải sai chênh lệch kế toán thành sức mạnh giá. Cần đối soát chênh lệch PMS và sổ kế toán trước khi dùng ADR để phê duyệt mức giá.
Gộp ADR nhiều ngày bằng trọng số phòng-đêm
Không lấy trung bình cộng ADR của hai ngày nếu số phòng bán khác nhau. Giả sử ngày thứ nhất bán 10 phòng-đêm, doanh thu 10 triệu đồng; ngày thứ hai bán 30 phòng-đêm, doanh thu 36 triệu đồng. ADR hai ngày lần lượt là 1 triệu và 1,2 triệu, nhưng ADR gộp là 46 triệu chia 40, tức 1,15 triệu đồng, không phải 1,1 triệu đồng. Đây là ví dụ giả định, không phải mức giá tham chiếu cho thị trường.
Cách làm tương tự với kênh bán, loại phòng và phân khúc: cộng doanh thu và số phòng-đêm trước khi chia. ADR theo kênh trực tiếp có thể cao hơn ADR qua đại lý nhưng chưa nói kênh nào đóng góp tốt hơn vì chi phí phân phối khác nhau. Khách công vụ là một phân khúc; website và OTA là kênh đặt. Phải giữ hai chiều dữ liệu riêng để tránh đếm trùng hoặc gán nhầm nguồn biến động.
Đọc ADR cùng lượng bán và RevPAR
Để nhận ra thay đổi do cơ cấu hay do mức giá trong từng nhóm, so ADR và sản lượng theo ngày lưu trú, hạng phòng, phân khúc, điều kiện hủy và kênh. ADR toàn khách sạn có thể tăng khi nhóm giá thấp ít đi, ngay cả khi giá của từng nhóm không đổi. Một mức ADR tốt trong tuần có thể che đi cuối tuần đang bán dưới mức mong muốn; hãy xem lát cắt đủ chi tiết trước khi thay bảng giá.
RevPAR chia doanh thu phòng cho toàn bộ phòng khả dụng, còn ADR chỉ chia cho phòng đã bán. Khi ADR tăng và công suất giảm, RevPAR cho biết hai chuyển động kết hợp đang tạo nhiều hay ít doanh thu trên công suất hơn. Dù vậy, RevPAR vẫn không trừ chi phí vận hành và hoa hồng. Nếu đang cân nhắc ưu đãi, kiểm tra đóng góp sau chi phí chứ không chỉ kỳ vọng một ADR đẹp.
Kết luận
ADR là phép chia đơn giản nhưng giá trị quản trị phụ thuộc vào hai tập dữ liệu khớp kỳ và quy tắc doanh thu minh bạch. Hãy cộng doanh thu và phòng bán trước khi chia, tách phòng miễn phí theo chính sách và đọc ADR cùng lượng bán, RevPAR và chi phí kênh trước khi điều chỉnh giá.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Không. Mẫu số ADR là phòng-đêm đã bán; phòng khả dụng chưa bán nằm trong mẫu số RevPAR.
Chỉ khi các ngày có cùng số phòng đã bán. Cách đúng nói chung là tổng doanh thu phòng tháng chia tổng phòng-đêm bán được.
Chưa chắc. Kiểm tra số phòng bán, RevPAR và chi phí phân phối; biến động cơ cấu khách cũng có thể làm ADR tăng.
