RevPAR là thước đo doanh thu phòng trên mỗi phòng-đêm khả dụng, kể cả khi một phần công suất chưa bán. Người mới làm Revenue có thể dùng công thức đơn giản để kiểm tra báo cáo và đọc sự kết hợp giữa giá và công suất, nhưng cần biết chỉ số này chưa phản ánh chi phí hay lợi nhuận.
Tóm tắt nhanh
- RevPAR lấy doanh thu phòng chia cho tổng phòng-đêm khả dụng, bao gồm cả phòng chưa bán.
- Kiểm tra cùng kỳ, cùng tập phòng và cùng phạm vi doanh thu khi đối chiếu RevPAR với giá bình quân và công suất.
- Dùng RevPAR để đọc hiệu quả doanh thu phòng, nhưng xem thêm chi phí nếu cần đánh giá lợi nhuận.
RevPAR là gì?
RevPAR là viết tắt của Revenue Per Available Room: doanh thu phòng trên mỗi phòng khả dụng trong một kỳ. Chỉ số trả lời câu hỏi toàn bộ công suất phòng đã tạo ra bao nhiêu doanh thu phòng bình quân, kể cả phần công suất chưa bán được. Nó khác giá phòng bình quân trên những phòng đã bán. Vì vậy, RevPAR phù hợp để đọc đồng thời sức bán và mức giá, nhưng không phải phép đo lợi nhuận.
Theo CoStar STR Benchmark, RevPAR = doanh thu phòng ÷ số phòng khả dụng. Khi báo cáo nhiều ngày, mẫu số là tổng phòng-đêm khả dụng trong kỳ. Doanh thu phòng của một tháng phải được chia cho tổng phòng-đêm khả dụng của chính tháng đó, không chia cho số phòng vật lý tại một ngày bất kỳ. Kết quả có đơn vị tiền trên phòng-đêm khả dụng.
Cách tính RevPAR bằng một ví dụ đơn giản
Giả sử một khách sạn có 80 phòng khả dụng trong một ngày, bán được 60 phòng-đêm và ghi nhận 72 triệu đồng doanh thu phòng. RevPAR là 72 triệu chia 80, bằng 900 nghìn đồng trên phòng khả dụng. Phòng chưa bán vẫn nằm trong mẫu số vì chúng là công suất kinh doanh có thể khai thác. Các số trên hoàn toàn giả định để minh họa phép tính, không phải mức trung bình của thị trường.
Cũng theo định nghĩa ADR và Occupancy của CoStar, ADR bằng doanh thu phòng chia phòng đã bán; Occupancy bằng phòng đã bán chia phòng khả dụng. Trong ví dụ, ADR là 1,2 triệu đồng, công suất là 75%, nên ADR × 0,75 = 900 nghìn đồng RevPAR. Hai cách tính khớp khi doanh thu, phòng bán và phòng khả dụng cùng phạm vi. Nếu cách tính thứ hai không khớp cách tính trực tiếp, cần xem lại quy tắc dữ liệu.
Chọn đúng doanh thu phòng và phòng khả dụng
Tử số là doanh thu phòng theo quy tắc báo cáo đã thống nhất. Tiền khách trả cho ăn uống, spa hay hội nghị không tự động là doanh thu phòng. Với gói kèm bữa sáng, phần doanh thu phòng phải được phân bổ theo chính sách nhất quán; thay quy tắc phân bổ sẽ làm chỉ số biến động dù số booking không đổi. Ghi rõ thuế, phí và điều chỉnh được xử lý ra sao, đồng thời dùng ngày lưu trú thay vì ngày tạo booking khi báo cáo kết quả đã thực hiện.
Mẫu số bắt đầu từ số phòng thuộc phạm vi kinh doanh của từng ngày. Phòng trống nhưng còn có thể bán vẫn phải tính. Phòng bị đưa ra khỏi khai thác cần được ghi trạng thái và ngày hiệu lực theo chính sách của khách sạn hoặc chuẩn benchmark đang dùng; không loại phòng sau khi thấy doanh thu thấp. Phòng miễn phí và phòng dùng nội bộ cần quy tắc rõ ràng ở cả số phòng bán lẫn số phòng khả dụng, tránh việc công suất và doanh thu lấy từ hai cách đếm khác nhau.
Nếu khách sạn chỉ mở một phần phòng ở một số ngày, hãy cộng phòng khả dụng từng ngày. Giả sử ngày đầu có 80 phòng khả dụng, ngày sau có 60, tổng công suất kỳ hai ngày là 140 phòng-đêm, không phải 160. Cộng doanh thu phòng của cả hai ngày rồi chia 140; không lấy trung bình cộng RevPAR hai ngày nếu hai mẫu số khác nhau. Đây cũng là lý do bảng dữ liệu nên lưu số phòng khả dụng theo ngày.
Đọc RevPAR đúng phạm vi, đúng giới hạn
RevPAR tăng có thể đến từ ADR tăng, số phòng bán trên công suất tăng hoặc cả hai. Muốn biết phần đóng góp của từng yếu tố, xem thêm quan hệ RevPAR–ADR–Occupancy. Khi so hai giai đoạn, chú ý số phòng mở bán, ngày cuối tuần, sự kiện và cơ cấu khách. Một chỉ số gộp tháng có thể che những ngày cao điểm bán dưới giá mong muốn.
RevPAR không trừ hoa hồng OTA, chi phí phục vụ, lương hay chi phí vận hành. Hai phương án tạo RevPAR bằng nhau vẫn có thể mang đóng góp sau chi phí khác nhau. Ngoài ra, RevPAR không tính toàn bộ doanh thu từ nhà hàng hay spa; nếu muốn xem tổng doanh thu trên công suất phòng, cần một thước đo khác với tử số được đặt tên minh bạch. Đừng dùng RevPAR đơn lẻ để kết luận một chương trình giảm giá đã có lãi.
Kết luận
Để tính RevPAR, cộng doanh thu phòng cùng kỳ và chia tổng phòng-đêm khả dụng. Giữ định nghĩa phòng và doanh thu ổn định qua các kỳ; dùng ADR và công suất để giải thích biến động, rồi kiểm tra thêm chi phí khi chuyển kết quả thành quyết định kinh doanh.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
ADR chia doanh thu phòng cho phòng đã bán; RevPAR chia cùng doanh thu cho toàn bộ phòng khả dụng trong kỳ.
Có, nếu phòng vẫn thuộc công suất khả dụng. Chỉ loại phòng khỏi mẫu số theo quy tắc khai thác được ghi nhận nhất quán.
Không. RevPAR đo doanh thu phòng trên công suất, chưa trừ chi phí kênh bán hay vận hành.
